Dr. Marco Aurélio Braga

Advogado imobiliário há 10 anos

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Selic alta e inflação: por que este pode ser um bom momento para comprar imóveis em leilão?

Quem acompanha o mercado imobiliário percebe que comprar um imóvel ficou mais difícil nos últimos anos. Os preços continuam elevados em muitas regiões, o custo de vida aumentou e o financiamento imobiliário pesa cada vez mais no orçamento das famílias.

A taxa Selic em patamar elevado contribui para esse cenário. Com o crédito mais caro, muitas pessoas acabam adiando a compra da casa própria ou reduzindo o valor do imóvel que pretendiam adquirir. E isso acaba refletindo no próprio mercado imobiliário.

É justamente nesse contexto que os leilões de imóveis começam a chamar a atenção de quem tem condições de comprar sem depender exclusivamente de financiamento.

Na minha avaliação, o atual cenário merece atenção de quem pretende adquirir imóveis para moradia ou investimento. Não porque todo imóvel de leilão seja uma oportunidade, mas porque períodos de crédito mais restrito podem criar condições interessantes para quem sabe procurar e analisar.

 Juros altos mudam o comportamento de quem compra imóveis

A taxa Selic influencia diretamente o custo do dinheiro no Brasil. Quando os juros permanecem elevados, o financiamento fica mais caro e uma parcela dos compradores simplesmente deixa de conseguir fechar negócio.

Isso é particularmente relevante no mercado imobiliário, onde o financiamento costuma representar uma parte importante das aquisições.

Imagine uma família que pretende comprar um apartamento financiado. Com juros maiores, o valor das prestações pode ultrapassar sua capacidade de pagamento. Mesmo que encontre um imóvel adequado, acaba adiando a compra.

O mesmo acontece com investidores que dependem de crédito para adquirir propriedades. O custo financeiro pode comprometer a rentabilidade de uma operação que, em outras condições, seria interessante.

Quando parte desses compradores sai temporariamente do mercado, determinadas oportunidades passam a ter menos concorrência.

Nos leilões imobiliários, esse movimento pode ser interessante para quem possui capital disponível e consegue avaliar corretamente o preço de aquisição.

A inflação também influencia o mercado imobiliário

Outro ponto que merece atenção é a inflação.

O aumento dos preços não afeta apenas as despesas do dia a dia. Construção civil, materiais, mão de obra e terrenos também sofrem os efeitos da inflação, pressionando o custo de produção de novos imóveis.

Isso ajuda a explicar por que, em determinados mercados, os preços dos imóveis apresentam resistência à queda, mesmo quando o crédito fica mais caro.

Para quem pretende construir patrimônio, adquirir um imóvel pode ser uma maneira de manter parte dos recursos em um ativo real, que também pode gerar renda por meio de aluguel.

Mas existe uma diferença importante entre simplesmente comprar um imóvel e fazer uma boa aquisição.

Pagar o preço de mercado não garante um investimento vantajoso. Comprar abaixo desse valor, depois de considerar todas as despesas e os riscos, pode proporcionar uma margem muito mais interessante.

É nesse aspecto que os leilões de imóveis se destacam.

Por que comprar imóveis de leilão merecem atenção neste momento?

Os leilões extrajudiciais da Caixa Econômica Federal oferecem oportunidades de aquisição de casas e apartamentos retomados pelo banco após a inadimplência de antigos financiamentos.

Esses imóveis podem ser comercializados por valores inferiores aos praticados no mercado tradicional, conforme as condições de cada venda.

Uma característica interessante desse mercado é que nem todos os compradores estão preparados para participar. Muitas pessoas têm receio de adquirir um imóvel de leilão, principalmente por desconhecerem os procedimentos, as regras e os riscos envolvidos.

Isso acaba restringindo o número de interessados em determinadas oportunidades.

Em um cenário de juros elevados, essa característica pode ganhar ainda mais relevância. Enquanto o comprador tradicional enfrenta dificuldades com o financiamento, quem possui recursos próprios e conhece os procedimentos dos leilões pode encontrar oportunidades que merecem uma análise mais cuidadosa.

Naturalmente, isso não significa que todos os imóveis oferecidos pela Caixa sejam bons negócios. É preciso verificar o edital, a matrícula, a situação de ocupação, os débitos e todas as despesas que podem surgir depois da aquisição.

Um imóvel anunciado com 40% de desconto pode deixar de ser interessante quando os custos adicionais são colocados na conta.

 Esperar a Selic cair pode não ser a melhor estratégia

Uma dúvida que aparece com frequência entre investidores é se vale a pena comprar agora ou esperar uma eventual redução dos juros.

Não existe uma resposta única, mas há um fator que costuma passar despercebido: quando o crédito fica mais barato, mais compradores conseguem voltar ao mercado.

Isso pode aumentar a procura por imóveis e, consequentemente, a concorrência pelas melhores oportunidades.

Quem espera juros menores também pode encontrar um mercado com preços diferentes daqueles observados atualmente.

Por outro lado, comprar durante um período de juros elevados exige cuidado com o custo de oportunidade do capital. Afinal, o dinheiro aplicado em investimentos financeiros também pode oferecer uma remuneração interessante.

Por isso, não considero correto comprar qualquer imóvel apenas porque a Selic está alta. A conta precisa fechar.

Se uma propriedade apresenta um desconto significativo, boa localização, documentação adequada e custos de aquisição controlados, pode fazer sentido comprar agora, sem depender de previsões sobre o comportamento futuro da economia.

O segredo não está apenas no desconto, mas em saber analisar o imóvel

Quem já trabalha com leilões sabe que encontrar imóveis baratos não é a parte mais difícil. O verdadeiro trabalho está em identificar quais deles realmente compensam, para isso o ideal é fazer um curso sobre leilão de imóveis para iniciantes, pois um erro pode custar todo um patrimônio.

É necessário analisar o valor de mercado, as condições de venda, a documentação, os custos de aquisição e a eventual necessidade de desocupação ou reforma.

Também é importante considerar o objetivo da compra. Um imóvel que representa uma boa oportunidade para revenda pode não ser tão interessante para quem pretende obter renda com aluguel.

Essa análise faz toda a diferença entre uma aquisição vantajosa e um problema financeiro.

Por isso, quem pretende aproveitar as oportunidades dos leilões da Caixa precisa conhecer o funcionamento dessa modalidade e aprender a avaliar cada negócio antes de oferecer um lance.

 Conclusão

O cenário de juros elevados e inflação merece atenção de quem pretende investir no mercado imobiliário. O financiamento mais caro pode afastar parte dos compradores tradicionais, enquanto os leilões continuam oferecendo possibilidades de aquisição com descontos em relação aos valores de mercado.

Na minha opinião, este é um período em que vale a pena aprender curso sobre leilão de imóveis inclusive acompanhar de perto os imóveis disponibilizados pela Caixa Econômica Federal, principalmente para quem possui capital disponível e sabe fazer uma análise criteriosa.

Não é necessário esperar a economia melhorar para começar a procurar oportunidades. Mas também não se deve confundir preço baixo com bom negócio.

Nos leilões de imóveis, conhecimento e capacidade de análise continuam sendo muito mais importantes do que simplesmente encontrar o maior desconto.

Dr. Marco Aurélio Braga
Advogado imobiliário há 10 anos.