Direto ao ponto: respondo as principais dúvidas sobre arrematação de imóveis em leilão.
Existem duas modalidades de leilão de imóveis (leilão judicial e extrajudicial), e os riscos e análises em cada um deles são muito diferentes. Nesse artigo trago informações sobre leilão de casas e apartamentos extrajudiciais, que são os imóveis popularmente conhecidos como “retomadas de banco”, ou seja, quando a pessoa não paga o financiamento bancário.
1) Riscos envolvidos no leilão EXTRAJUDICIAL
Todas as regras do leilão são explicadas em um documento chamado edital, dentre essas regras, as principais a serem analisadas são: os limites de responsabilidades do bancos, inclusive em relação às reformas (já adianto que nem todas são cobertas) e também quem assume os encargos de dividas pretéritas, como condomínio e IPTU
Em regra, todos os bancos respondem pela anulação do leilão, ou seja, se esse leilão for anulado o banco te compromete a devolver seu dinheiro, porém, apenas ao final do processo. Outra observação, embora em regra respondem pela anulação, nem todos os bancos respondem pela evicção de direitos.
Ponto chave: quanto tempo isso pode levar ?
Certamente é impossível apontar um prazo especifico, porém o que vai ditar se será rápido ou demorado é a fundamentação desse processo. Explico: se o banco realizou o procedimento expropriatório corretamente de acordo com a lei, essa pessoa que perdeu o imóvel está movendo esse processo somente com o intuito de afastar interessados no leilão e protelar a desocupação, então rapidamente essas ações vão ser declaradas improcedentes.
Porém, se essa ação de fato tem fundamento (e acredite em mim, na pratica, em razão do alto volume de expropriações as assessorias jurídicas dos bancos vez ou outra passam batido em algum procedimento) isso sim pode levar a anulação do leilão. Dito isso, o fato não é se o banco irá devolver seu dinheiro, mas “quando” irá devolver, por exemplo, se esse processo levar 3, 4 anos para se encerrar, certamente não foi um bom negócio.
O divisor de águas: analisar se o procedimento expropriatório do leilão da casa ou do apartamento foi feito corretamente.
2) Imóvel tem processo, devo desistir ?
Primeiramente, não é porque o imóvel não tem processo na hora de arrematar, que não possa a ter uma disputa judicial no momento em que você informar ao antigo mutuário que arrematou aquele imóvel e exige a posse do mesmo, podendo até mesmo ensejar a anulação posterior, caso realmente houve alguma irregularidade processual
Segundo, as pessoas em geral tem receio de imóveis litigiosos, porém, o lado bom disso é que nos leilões que têm processos judiciais certamente terão menos concorrência entre arrematantes, assim, a tendência é que se arremate com valores mais vantajosos. Há processos que em nada vão afetar, como por exemplo ações condominiais, e aliado a isso, fazendo uma análise do processo expropriatório você pode seguir sem medo.
3) Preciso de advogado para arrematar ?
Para arrematar não há obrigatoriedade em contratar um advogado, será necessário se porventura você não conseguir imitir-se na posse do imóvel de forma amigável, nesse caso será necessária uma ação judicial, porém antes disso utilize de mecanismos da própria lei de alienação fiduciária para conseguir a posse.
Ponto chave: os interessados em arrematar imóveis têm que aprender todo o procedimento, pois na maioria das vezes irá participar de vários leilões até arrematar, e ter que pagar assessoria para analisar cada imóvel acaba ficando oneroso, dessa forma, aprendendo você mesmo a analisar se o procedimento foi realizado de forma correta você já pode excluir imóveis que acendam a “luz vermelha”, e para conseguir essa análise, você não precisa ser advogado.
4) Custos envolvidos no leilão
Cada Estado tem uma tabela de emolumentos cartorários diferentes, uma média segura que utilizo é 15% do valor do lance, detalhando: 5% comissão do leiloeiro (padrão), 7% custos de transferência (em média), 3% para uma eventual imissão de posse caso seja necessária, certidões ou pequenos reparos.
Muito cuidado ao precificar um imóvel, não só em termos de valores, mas também na velocidade de venda, em alguns leilões vejo as pessoas pagando mais caro do que se comprassem diretamente do mercado (isso acontece com mais frequência do que você imagina) as pessoas se empolgam na disputa e acabam deixando a emoção tomar conta.
Uma observação, se você for utilizar financiamento ao comprar esse leilão de imóvel ((“alavancagem”) considere o valor dos juros que irá pagar, pois em regra a tabela é a SAC (sistema de amortização constante) ou seja, nos primeiros anos de contrato são apenas juros. Se for comprar o imóvel para revender, sugiro também reservar e somar ao menos 10 parcelas naquela margem de segurança que disse no início desse tópico
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Por fim, a menos que seja um imóvel que você queira muito (exemplo, um imóvel vizinho ao seu, ou que por uma condição “ímpar” você não possa deixar passar) trabalhe com uma margem mínima de 30% (trinta porcento) de lucro, menos que isso, operação é inviável, nesse caso, melhor comprar direto no mercado.
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Sobre mim
Meu nome é Marco Aurélio Braga, advogado desde 2015 (166.187 MG) e corretor de imóveis desde os 18 anos (MG26993), licenciado de ambas atividades, pois atualmente me dedico exclusivamente a aquisição e venda de imóveis adquiridos por meio da arrematação de leilão de imóveis. Também atuo como consultor em leilões empresariais advindos de processo de falência judicial.